内容来源：攸克地产

【资料图】

楼市下行期，降价还是不降价，这是个问题。

据每日经济新闻5月19日报道，惠州市大亚湾区某楼盘高26层，目前低楼层价格在6800元/平方米左右，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。而它的备案均价为14741元/平方米，相当于打了4.8折。

如果没有记错的话，这是此轮房地产市场步入调整以来，我们听到的降价幅度最大的项目。

虽然开发商工作人员称，该项目已下调了备案价，降到了9000-10000元/平方米。即便如此，降价幅度也在7折-8折之间。

通过下调备案价来对冲降价幅度，只是一种表面保护策略，改变不了其售价与之前相比打4.8折的事实。

对这种行为，当地的政府主管部门怎么说？

“房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。”

这就与前不久昆山的做法形成了鲜明对比。

据媒体报道，昆山两个项目做促销活动，嘉宝梦之悦4月中旬推出73折优惠，多为建筑面积86-94平方米的房源，“能优惠一二十万”；尚滨花园在五一期间“巨惠32万元，再赠送一个车位”，项目销售称，“本身房子原价就160万元左右，优惠了三十来万，再送个车位，力度很大”，也相当于七几折。

当地的政府主管部门对此行为是怎么做的呢？

江苏昆山市住建局立即行动，进行了查处。根据网传文件称，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。

“对于上述项目我局已要求立即整改，暂时关闭网签（待整改结束后予以开通），并已将其不良行为计入年度诚信档案。”

再往前，今年2月，深圳市龙岗区的信城·缙悦城部分房源，总价295万元起，三成首付客户仅需30万元、贷款210万元，白送60万元首付。该项目是以送两成首付的形式降价，总房价相当于打了约八折。

按照深圳政府的规定，楼盘售价不得高于或者低于备案价的15%。该项目卖了一天一夜后就被当地政府主管部门叫停。

不同的城市，态度和做法，差异就是这么大。开发商有点懵圈，房子不好卖，要不要降价，降多少合适？主管部门手里执法的刀怎么举，才是公平的？

征询了几位业内朋友，我们有以下几点看法：

其一，降价本质上是市场行为，是企业不得已而为之的去库存办法。

以上几个楼盘所处位置，基本属于三四线城市。龙岗那个楼盘总价不到300万，放在深圳来比，妥妥的四线价。

我们知道，2021年下半年楼市调整以来，压力最大的就是三四线城市。为了去库存，房企降价跑量，尽快回笼些现金，完全可以理解。这总比出现资金危机、爆雷要强吧。

既然是市场行为，那就按市场规律办。主管部门不应粗暴干预，直接叫停网签甚至罚款。有的楼盘小幅打折，有些前期业主就要求补偿，不满足要求就砸售楼处，也是违反契约精神，不符合市场经济的做法。

其二，酒店疯涨不管，房子降价要管？

从大的原则上，我们赞成大亚湾区住建局的做法：房企降价属于市场行为，网签没问题。

举个例子。刚刚过去的五一，在国内热点城市旅游的朋友，会有深刻感受：酒店价格涨得太疯狂了。经济型酒店，节日涨四五倍是普遍现象，个别牌子的酒店涨了近10倍。中高档酒店的涨幅也是远高于2019年。真是“杀气”腾腾毫不掩饰。

请注意，是涨价四五倍，而不是四五十；这么凶狠的涨价，你不管，降价你却要管了？如果认为，住房是大件商品，酒店是一次性消费，这种解释的商业逻辑不能让人信服。

再者，买房和旅游，都是拉动消费，都是为经济增长做贡献。你总不能说，不让降价，卖得更贵，就能拉动消费多一些吧。

其三，地方主管部门要不要管，以及怎么管？

在实践中，有关部门确实是将住房当作特殊的商品对待。无论是涨价还是降价，都不太可能听之任之。只不过，当初房价疯狂上涨时，很多地方政府主管部门想按住，却做不到。

如今降价要叫停，倒是随时可以做到。据中指研究院不完全统计，去年5月至12月，近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。

像深圳这样，对涨跌幅做了非常具体的量化，明明白白，可操作性也强。最怕的是模糊处理，降多少是合适的，自由裁量权完全在主管部门手里。

所以，我们建议，如果各地要管，就应提前在文件里写清楚。比如深圳规定，备案价±15%，超过了它就得管。

事前没有规定，一个城市，少则几十个楼盘，多则几百个上千个楼盘在售，每个楼盘做次营销活动，都要来审批，企业和政府工作人员都会很辛苦。

其四，如果房企低价倾销，怎么办？

降价，在任何房企，从来都不是简单的决定。不说其他，对自有品牌的杀伤力太大了；而且，有时降价，未必有效。

调整时期，前面说的大亚湾区是个很好的案例。该区域现在可以说是一片红海。那两个楼盘腰斩式售房，其他楼盘肯定烦死这哥俩了。但它们究竟扰乱了市场没有？需要用事实和证据说话。主管部门给放行，至少说明现在还没有。

打折营销，是市场行为；但低价倾销却未必是正常的市场行为。有些低价倾销就是为了恶意打压竞争对手，并对市场秩序形成了实质上的损害，这种行为要制止。

但有些大降价，包括5折卖房，要具体分析对待。如果某房企现金流出现了大问题，你还不让它清仓甩卖？如果某楼盘只是剩些尾房，或者房型、位置欠佳，打7折甚至6折，你也查处它？恐怕都不是实事求是的做法。

日子好的时候，怎么做都是顺眼的，舒适的；日子难的时候，怎么过就需要智慧了。

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