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内容来源:子木聊房近日,经济日报第七版刊登文章称《化解房企债务风险要有定力》,里面提到:要保持定力,在发展中稳步、有序化解风险。外科手术只是暂时消除了病灶,若要让肌体长期保持健康状态,必须推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这个会议很重要,为什么要保持定力呢?是因为最近随着“宇宙第一开发商”暴雷,整个地产行业又紧张了起来,尤其是这两年买了“民营期房”的购房者,这段时间,只能双手合十,祈望不要染及自身。当然对于这些开发商的高层,你说难吗?也不难。没钱就躺平,用烂尾、裁员来逼宫,成功了,就继续在国内做房地产大佬;失败了,就脚底踩油,继续国外做巨富。当然上面的人也明白了这套把戏,救还是得救,但是不能白救……板子一敲,别哭了,站起来听话!必须走新发展模式。什么是新模式?现房销售,有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落实到位,防止资金抽逃。只要现房落地,购房者安全拿到房子,不到衙门里闹事,楼市就能稳健运行,开发商也没了逼宫的筹码,优胜劣汰,干不明白就滚蛋。之前预售制无法退出市场,是因为大多数城市依赖土地财政,预售有风险,但可以增加土地的流动性。而现在主动强调现房制度,也变相承认了土地财政的不可持续性,与其带来风险,不如降速提质。所以购房者心心念念的“取消期房销售制度”,脚步越来越快,可能在2024年前就会实现了,这对于四十年房地产周期来说,是跨时代的转折点。打了板子,也得给颗蜜枣。基建狂飙几十年,好的地块都开发结束了,郊区呢,也没那么多人买,拿了地如果卖不出去,又是一笔烂账。谁都知道,地产不好干。所以住建部直属机构中规院,召集多家房企开了个会,表面上调研了深圳城中村改造和保障房情况,实际上是在研究:城中村改造到底能带来多少油水。一研究吓一跳,拆建部分可以占到待改造城中村 60%,新增公建配套建筑 1.7亿平米,产业和商服 10 亿平米,回迁住宅 7.5 亿平米,可供商品化的建筑 6.8 亿平米。由此定调,城中村改造打开了解决房企发展中长期空间的重要路径。之前我一直以为城中村改造就是改造升级,只有危房进行拆迁,大小文件中也强调如此,但实际落地后,远比想象中更激进——基本是能拆尽拆……根据申万宏源统计,近期已有山东青岛、安徽合肥、江苏南京、浙江兰溪、河南郑州、河南辉县、江西南昌等七地表态,在当地推行拆迁后货币化安置。今年下放到21个特大超大城市的城中村改造政策,基本也敲定是棚改 2.0 ,会释放足额的购买力到市场,大家一定要警觉起来:一旦一线领跑,扭转预期,很容易让叠加棚改2.0的二线城市,趁势轮动。别看现在市场静悄悄,恰恰每次转变都是:“无声胜有声”。除了现房销售这种跨时代的改变正在悄然孕育,最近还有一个非常明显的信号在发生:限跌令。四川省雅安市近期推出救市十五条,措施提出:雅安经开区全力支持房企积极开展针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员、三区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动,开发企业团购优惠价格,不计入商品房备案价格跌幅比例范围。这意味着“限跌令”解除,且鼓励开发商降价……即使在 2008 、2015 年,都未出现如此政策,因为对于三四线城市来说,“限跌”会导致踩踏,房价雪崩,可能是稳住房价最后一根稻草。而现在主动放弃,意味着要放弃房价(地价)而保全流动性,以价换量,政府对购房者做出让步,出现了真正的转折。雅安是前奏,今年年底,会有大量的三四线城市破防,被迫选择牺牲房价、保全流动性,上演真正的“双杀二重奏”——新房普调,联动二手房价格下探,最终会在 6-9K 左右震荡,除了长三角的经济大市大县以外,都会如此。想买新房的朋友,今年年底可以捡到大漏,但前提是一定要对开发商的安全性有所了解。7月的数据不太好看。楼市开始全线躺平,全国商品房销售面积环比下跌 46%,超过 5 年同期环比跌幅。一线领跌,带动二三四线城市全线下坠,70 城,二手房价格上涨者已经不足 1 成。我前几天特地做了一个调查问卷——大部分准购房者不出手,是因为都在等政策,少部分在等价格继续回调,还有一部分房子卖不出去,等时机想置换改善。这跟 2015 年前夕一模一样,全国购房者都陷入了静止时刻,等待观望,犹豫徘徊。当流动性极其微弱的时候,这时候非常考验一个城市的真实购买力:比如二手房价格环比下跌最多的是郑州、吉林、贵州,跌幅为 1%;其次是南京、青岛、徐州、襄阳,在 0.9%左右;宜昌、大连、重庆、无锡、温州、烟台跌幅在 0.8%左右。其中郑州和宜昌,新二手房价格跌幅最大。这时候领跌的,还有房价下探的余地。但也有上涨的城市,比如对于新房来说,西安、北京、重庆、北海和大理,环比涨幅全国前列。北海和大理新房卖得好,主要是因为旅游市场火爆,外地人入场购买旅居房所致,事实证明,无论行情好坏,市场都不缺乏有情怀的人和韭菜。总体来看,70城数据比较符合实际。可以说,现在能做到这样的“脱水”数据,并不容易,也证明房地产彻底进入了新阶段:实事求是。这跟 724 大会的表述,“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”,基本一致。而且今天央行发布 2023 年第二季度货币政策执行报告,关于房地产,再次定调:适时调整优化房地产政策,促进房地产市场平稳健康发展。相较于第一季度报告,也彻底删除了“房住不炒”、“不将地产作为短期刺激经济的手段”等表述。看清、适应、求真、务实,房地产虽然过了高爆发的红利阶段,但现在这个阶段,更让人安心。知道哪里有问题,才能「因病施药」。结合着7月经济数据来看,整个经济大盘已经彻底进入最受考验的阶段,全国也都在等那场决定前途命运的大招,楼市更是如此。让我们拭目以待吧。提示:公众号平台更改了推送规则,如果不想错过精彩文章,记得读完点个“赞”、点个“在看”,这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里!往 期推荐:买房指南:1、北京多区发布拆迁腾退动态,又一批“拆二代”要诞生?2、100平的房子跌了107万?!三季度北京二手房涨跌榜单揭晓!3、三批次过半,央国企也躺下了……北京热度却反超上海4、房地产市场分化行情或加剧!从20大报告看房地产行业发展方向5、京楼干货|是不是南三环永远不如北五环?317政策5年了,这些盘…保障性共产房:小合集

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