凤凰网《风暴眼》出品

文|丁纯青 编辑|刘培


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编者按

得天独厚的自然资源,独一无二的自由贸易港,看好海南发展的人们,在过去数年内从全国纷至沓来、投资置业,引发新房价格成倍增长。如今,许多投资客发现,一手房与二手房早已形成相对割裂的市场。价格攀升的一手房背后,是有价无市的二手房。海南的二手房,很少有人问津;投资者们在炽盛如火的南海上,体感渐冷,宛如失去方向的舵手。

01

在海口市大华锦绣海岸小区,业主活动中心的台球桌上,老马对小自己二十岁的强哥开玩笑:“十盘球只要赢我三盘,就让你用‘廉租房’换我两室两厅,怎么样?”

老马口中的“廉租房”,指的是三公里以外,强哥在滨海新天地二期花80万元购买的一套56平方米的精装一室一厅。而老马自己的两室两厅,则远在海南岛东北角的文昌市,虽然面积比较宽绰,但是当时购买价格不到44万元。

老马,60多岁,北京人,嘴贫,定居海口后,因为打台球,结识了“强哥”。强哥本姓戴,河北人,虽然比老马小两旬,但是早年做生意时养成的习惯和性情,让他在海南拥有了超乎年龄界定的称呼。两个北方人因为志趣相投,在海口成了无话不谈的朋友。

当然,毕竟是玩笑,没人会当真。不过玩笑背后却是横亘在二人面前的一个尴尬现实:海南的二手房,如今鲜有人问津了。

当初为了置办海南家业,强哥在海口市滨海新天地接连买了三套房子。一期的四室一厅,三口人从2016年底住到现在,空间绰绰有余;同年,在二期买的一居和三居两套精装房,交房伊始,他便把家电配备齐全,以待转租。

但是,租赁市场似乎很低迷,完全不是买房子时中介宣称的“随便出租几套躺着赚钱”那么容易。强哥名下的五套房子,除了一套自住,其余四套一年四季大多都是空置状态,只有一套“小户型”租了出去,但还通常是短租。最近,中介告诉他,租客很难找,还让降低月租,一套50多平方的房子月租金从1600元降至1400元。

房难租,更难卖。

强哥曾把海口天利龙腾湾的两套海景房,挂在中介平台出售。不过,挂了两年时间,外地看房客总是意兴阑珊,嫌价格太贵。他当时入手价为1.8万元/平方米。本想略有赚头就转手,怎奈龙腾湾的二手房市场均价如今还不到1.5万元/平方米。

即使遇到意愿强烈的买房客,结果也总是令人失望。朋友介绍的买房客风尘仆仆地赶来海南,他热情招待,陪吃陪逛。对方一旦了解行情,便转身买了其他楼盘的期房,几天后,给他发来最后一条微信消息:“感谢戴总的文昌鸡和老白干!”

爱开玩笑的球友老马,也在为卖房发愁。

花费心血最多、反复设计施工的观澜湖复式房,老马最近又去咨询了行市,“一点没涨,转手价还是当年的开盘价140万,都卖不出去。可我当初做挑高,分层改造外加装修,还搁进去60万呢!”

即便折价出手,买主依然难觅。主要原因是海口城南的观澜湖片区,虽然开发最早,但其行政和商业的区位优势,十余年来先后被西海岸和江东新区所超越,导致配套设施建设始终跟不上。

不过,就算地段优越,华盛中央公园的商住两用大平层也面临同样的境遇。这套大平层,老马原计划是做一家红酒商行的,毕竟当初看重的,是西海岸商业中心周边,人烟日渐稠密的前景。现实是,疫情三年过去,买来的酒只好和老友慢慢消化;临街的铺面比起之前,更无人问津。

老马安慰自己,房子是否成交,也要“靠缘分”。

山东人陈婷婷还没遇见自己的“缘分”。从阳台能够俯瞰半个海口的国瑞城雅仕苑30层大一居,定位高档、环境优美、生活教育资源一流,加之房源稀缺,照理实属紧俏资产。然则超过3万元/平方米的单价,让一年住不过半年的养老者们望而却步;而对于为学区而来的三口之家,空间又显得过于逼仄。

有价无市,是炒房客多年来在海南,时常挂在嘴边的一句话。

外热内冷,也是今年海南二手房市场的真实景象。即便疫情防控政策优化调整后,海南一度迎来了旅游业和房地产市场的复苏。然而,红火的置业潮下,二手房价格仍未赶上去年同期的水平。

国家统计局数据显示,今年1至3月海口和三亚的新房价格持续稳步上扬,已先后超过去年同期价位。而一季度的二手房价格,却依然没能恢复到去年的行情,持续疲软。

(图源:国家统计局)

02

滨海新天地,同海口市政府、国际会展中心各一街之隔,地处西海岸城市副中心的核心地带。10年前,强哥看中的,是这里的发展潜力与居住环境。只要买了房,女儿无需落户即可入读海口市重点五源河学校。路过笔直高耸的大王棕,每天为椰风海韵所环绕,强哥主动承担起上下学接送的任务。女儿在北京丰台上幼儿园时,这是不可想象的。

买一期之前,他已经入手了天利龙腾湾的两套房——纯粹的置业投资,为炒而购。当时,“戴总”在老家衡水的管材生意正旺,还没打算来海南长住。2014年,他来海口谈项目投资,刚下飞机,就看到笑脸相迎的中介小伙。当时他很感动,中介考虑得如此周到,还提供接机服务。不过,随后车子并没拐进他买的龙腾湾小区,却转向滨海新天地的售楼中心。经舌灿如莲的售楼小姐一番摹画,强哥当即锁定了“楼王”之一。

他那时不差钱,一期置业不久,便通过时任物业总经理,给自己预留二期户型朝向楼层俱佳的两套房源。

强哥自己也没承想,事后生意接连遭遇挫败,自己成了失信被执行人,干脆躲在海口深居简出;滨海新天地一期的大四居成了常年定居的家,而且一住就是7个年头。

不同于只看好西海岸的强哥,老马的9套房,是多点开花,文昌、陵水、五指山、三亚,均有他的房产。2015年后,老马的剩余资产基本都化作了海南的“钢筋水泥”。

“本来只想买一套,自己住就行。忙活了大半辈子,再不折腾了。”与老伴离婚多年,老马的两个女儿也先后去国外发展。但生意人的眼里满是投资机会,海南岛东线的阳光沙滩,五指山的热带雨林,他对置业顾问的一句话印象深刻:中国唯一的自然条件就是升值空间。

2018年春,一位职级不低的政府朋友告诉老马,海南将施行轰动全国的“最严限购令”,届时一个家庭只能买一套房,还须有人在海南缴满5年的个税或社保才有资格。老马当机立断,对观望良久的多处房产密集出手,一发不可收拾。

当年海南楼市的火爆程度,令地产行业工作多年的朱延宸至今记忆犹新。

位于海口国贸商圈黄金地段的一个楼盘,是CBD屈指可数的高端项目。2018年4月,即将实施最严限购的消息一经传开,该项目一期紧急开盘。开盘当天,多数购房者一哄而上争夺房源。

那时候,很多购房者都相信,抢到就是赚到。“当时非常疯狂。”朱延宸告诉凤凰网《风暴眼》,甚至,因为意向客户太多,相仿的楼层户型价格差别很大。有人以1.2万元/平方米的价位签了合同,还有人因为犹豫了一下,价格就冲到当时罕见的2万元/平方米。

彼时,海口的二手房价,普遍尚未过万,人称该项目为天价房。待到2020年和2022年二三期先后开盘,市场变得更为疯狂。

很多人都笃定楼盘价值只会有增无减。意向客户,即便符合购买条件也很难买到新房。房地产开发商还暗中推出“优先购买权”,制造房源紧张的局面。

所谓的“优先购买权”,即率先锁定意向房源,确保享有二期房产的购买权。但“优先权”是有代价的,在首付款之前,意向客户必须一次性支付给“某中介公司”40余万元,名目是“游艇会会员费”。

石梅湾国际游艇会(图源:网络)

石梅湾国际游艇会,是同一开发商在海南省万宁市的独立开发项目,营业至今已有十年。“虽然不强制,但要参与选房就必须交钱入会;不入会的人,需要等新会员选完才可能有机会。”朱延宸告诉凤凰网《风暴眼》。

朱延宸也是抢房人潮中的一员,他同样预支了40多万元“会员费”,并通过关系才拿到“优先权”。虽然由于限购政策的捆绑,新房市价看似并无明显起伏,项目二期和三期的期房始终徘徊在1.73万元/平方米至1.79万元/平方米之间。“但几乎所有的这波业主,实际成交价格都要高出很多“。

世上没有不透风的墙,何况是省会核心地块的稀缺资源。有钱买不到房或者排不上队的人,怨声载道,甚至有人直接向地方主管部门举报该楼盘未明码标价。海南省市场监督管理局随后以消费欺诈的名义,对开发商罚款75万元。朱延宸向凤凰网《风暴眼》感慨,“处罚金额还抵不上两笔会员费呢!”

虽则已有前车之鉴,但项目三期变相的服务费用照收不误。只不过不再设立名目,改之以当地市场的惯用暗语——“茶水费”,完成更为幽暗的买卖。

“三期的茶水费?百万元起步吧。”朱延宸肯定地说。

假使以1.8万元/平方米的价格,购置一套项目三期100平方米的一手房,而“茶水费”以最低的100万元计算,不含税成交价也高达280万元。成本陡增,二手房单价自然水涨船高,一度冲破3万元关口。

虚浮的高价、曾经登上媒体的质量问题,让该楼盘业主的产权长压在手,难得有人过问。

海南出台的一系列房产政策,本有吸引外地人才落户的用意,但以往坊间有句戏称:“总说人才落户,人才呢?来海南岛看房买房的,都是人才的爸妈呀!”不过,自贸港封关在望,有置业刚需的人才,的确也多了起来。“新中产”苏韵泷便是其一。

2018年,因为任职企业在三亚注册了分公司,财务总监苏韵泷有条件申请认定成为自贸港的高端稀缺人才,从而可以只缴纳15%的个税,比在北京“划算”多了。但优惠是有指标的,每年她需要在琼住满半年时间,当年税负才可减免。于是,在中国的南端再买套房,成为顺理成章的事。

既然打算自己住,她很花了一番心思在装修上,还添置了全屋智能家居系统。

然而现实总非理想,公司的财务大事基本仍须在北京总部料理,一场无从预料的疫情,也让旅居海岛的时日屈指可数。来去匆匆,苏韵泷这两年往返三亚,全住进了酒店。

隔三差五,她经常接到租房中介的电话,要给她介绍“知根知底”的长租客。她也知道房子有人住才更“结实”,无奈一整套智能家电自己还没用过两三次,租金又低得可怜(海南地区行规,物业费在出租期间也由房东支付),想想还是算了。

03

“闯海”三十年的前天涯社区常务副总裁汤逢雨对凤凰网《风暴眼》感慨:“自2018年实施最严格限购政策以来,经历三年疫情及今年初的政策优化调整后,2023年的海南房市正处在有史以来最没有方向感的时候。”

很多业主在卖房和继续持有的边缘挣扎。

“再过两年,海南岛一旦封关、对外放开之后,外国人涌进来,带着美元欧元的有钱人肯定少不了,房子还愁卖吗?”许多小区的外省居民口耳相传着卖房人的话术,“内地人反而更难买了,你家的房绝对是抢手货,要沉住气呀!”

可也有相当一部分人觉得,新规划的商业区、住宅区才刚刚起步,“房价也不像之前限制得那么死了,那些开放商还在继续拿地盖楼,售楼处转行的那些年轻人都回来了,一个项目接一个,现在干劲十足呢!”他们认为,只要新房不断,二手房销路依然有限,但凡自己不住,莫不如尽早抓住脱手的机会。

说起来头头是道,这些业主的内心依旧忐忑不安。他们仿佛把没有导航的车子开到了海南的岔路口,左右四顾,一片茫然。

和当年一心为开辟事业而闯海的汤逢雨不一样,为远离债主或投资养老才定居海南的强哥和老马,代表着重资产被困滞在岛上的一批置业者。对于未来,他们只能抱有乐观的企盼——2025年全岛封关给楼市刮来一阵暖风。但眼前的现实,也着实令人恼火。

七年来,强哥顶着“老赖”的身份,无法乘坐高铁和飞机,脚步基本止于这不到4万平方公里的海岛上。回河北探亲,只能选择乘坐数十个小时之久的绿皮火车;老家的生意,也无法打理,全权交给弟弟,自己索性当了甩手掌柜。40多岁的年纪,整天跟退休的老头们混在一起,钓鱼打球,日子看似惬意悠闲,但强哥内心却总有说不出的无聊和苦闷。

他试图让自己忙碌起来,重新建立昔日的秩序感。他主动挑战物业,隔三差五就要去那里“干上一仗”。

他认为物业当初承诺的“物业费打包优惠”和房屋租赁代理服务,根本就是空头支票。现在物业工作人员并不为他的处境考虑,而是只想着房子租出去就好,完全不管价格高低,他说。

这样从去年交涉到现在快一年了,没有任何结果。最近,他动用自己的人脉关系,试图改变悬殊的对抗力量。

他专门设下酒局。请客的对象,包括琼山区一个派出所的副所长,以及他介绍而来的长滨社区新任居委会主任。后者在酒桌上答应出面与物业协调,为强哥的利益再作争取。

强哥喝得酩酊大醉。酒醒后,妻子埋怨他,年近五旬还不知爱惜身体。

朋友老马,看他太憋屈,劝他不要太犹豫,能出手时就出手,抓紧变现还债、摘掉“老赖”的帽子,就可以坐飞机或高铁回大北方了。“这三年憋死了,咱哥儿俩也搭伴儿过过信马由缰的日子!”

强哥不是不想卖房还债。两天前,又有老乡介绍一位想买房的朋友,他看对方兴趣很大,特意挑选一家地道的海南餐厅热情招待,最后还是无功而返。这两年,他有太多类似的经历。刚开始,有看房的人来,强哥总会撂下鱼竿,或是推掉球局,拎着钥匙全程陪同,一套不满意再看看另一套。他觉得自己跑过业务干过销售,对买主的需求和心理,比别人更能够把握得住。

转眼到了今年,除了老熟人引见的主顾,他不太愿意再多花口舌工夫。“行情就是这样,”强哥吐一口烟,“几户钥匙往德佑地产(房产中介)店里一挂,由他们带着看去吧!”

老马也开始盘算自己投资海南房产的意义。大外孙在多伦多上了小学,还不知道今年放假,妈妈有没有时间带他回来看姥爷;曾说要回国陪老马的小女儿今年秋天将上大二,却已对研究生方向和在北美的工作目标做好了规划。给两个孩子置办的海南资产,老马多半是只能变现交给她们的。唯有前妻,情义仍在,隔年过冬,还会来陵水小住。“她来了,我就住海口大华二期——留两套足够了。”老马有点担心未来的房产政策变化,“如果房产税出台,海南不是‘先行先试’么?到那会儿,像我和戴总这样的,都没有好果子吃!”

门可罗雀,老马未做成的红酒商行(图源:凤凰网《风暴眼》)

老马和强哥毕竟家底颇厚,无伤大雅。相形之下,靠薪资养家的朱延宸,并没有如此平和的心境:“比如当初1.73万元/平方米的“一刀切”限价红线,政策的初衷是好的,不给炒房的人过多的倒腾机会,可结果却也让企业搞出来很多对策。有的地产公司、中介公司胆子很大,明修栈道暗度陈仓,间接破坏了二手房的市场秩序!”

诚然,作为自由贸易港,海南既要勇于向全球敞开怀抱,也应善于规范内部环境。不仅要“摆脱房地产依赖症”,更要摆脱扯发展后腿的市场乱象。

苏韵泷希望今年有机会到三亚的“家”里多住些天。虽然工作中经手过很多投资大项目,可把热带唯一的栖居之所当作投资标的,她还一直没有想过。

“房住不炒,本不就是应该的么?”

(文中除汤逢雨外,所涉人名皆为化名)

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