凤凰网《风暴眼》出品
文｜丁纯青 编辑｜刘培
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编者按
得天独厚的自然资源，独一无二的自由贸易港，看好海南发展的人们，在过去数年内从全国纷至沓来、投资置业，引发新房价格成倍增长。如今，许多投资客发现，一手房与二手房早已形成相对割裂的市场。价格攀升的一手房背后，是有价无市的二手房。海南的二手房，很少有人问津；投资者们在炽盛如火的南海上，体感渐冷，宛如失去方向的舵手。
01
在海口市大华锦绣海岸小区，业主活动中心的台球桌上，老马对小自己二十岁的强哥开玩笑：“十盘球只要赢我三盘，就让你用‘廉租房’换我两室两厅，怎么样？”
老马口中的“廉租房”，指的是三公里以外，强哥在滨海新天地二期花80万元购买的一套56平方米的精装一室一厅。而老马自己的两室两厅，则远在海南岛东北角的文昌市，虽然面积比较宽绰，但是当时购买价格不到44万元。
老马，60多岁，北京人，嘴贫，定居海口后，因为打台球，结识了“强哥”。强哥本姓戴，河北人，虽然比老马小两旬，但是早年做生意时养成的习惯和性情，让他在海南拥有了超乎年龄界定的称呼。两个北方人因为志趣相投，在海口成了无话不谈的朋友。
当然，毕竟是玩笑，没人会当真。不过玩笑背后却是横亘在二人面前的一个尴尬现实：海南的二手房，如今鲜有人问津了。
当初为了置办海南家业，强哥在海口市滨海新天地接连买了三套房子。一期的四室一厅，三口人从2016年底住到现在，空间绰绰有余；同年，在二期买的一居和三居两套精装房，交房伊始，他便把家电配备齐全，以待转租。
但是，租赁市场似乎很低迷，完全不是买房子时中介宣称的“随便出租几套躺着赚钱”那么容易。强哥名下的五套房子，除了一套自住，其余四套一年四季大多都是空置状态，只有一套“小户型”租了出去，但还通常是短租。最近，中介告诉他，租客很难找，还让降低月租，一套50多平方的房子月租金从1600元降至1400元。
房难租，更难卖。
强哥曾把海口天利龙腾湾的两套海景房，挂在中介平台出售。不过，挂了两年时间，外地看房客总是意兴阑珊，嫌价格太贵。他当时入手价为1.8万元/平方米。本想略有赚头就转手，怎奈龙腾湾的二手房市场均价如今还不到1.5万元/平方米。
即使遇到意愿强烈的买房客，结果也总是令人失望。朋友介绍的买房客风尘仆仆地赶来海南，他热情招待，陪吃陪逛。对方一旦了解行情，便转身买了其他楼盘的期房，几天后，给他发来最后一条微信消息：“感谢戴总的文昌鸡和老白干！”
爱开玩笑的球友老马，也在为卖房发愁。
花费心血最多、反复设计施工的观澜湖复式房，老马最近又去咨询了行市，“一点没涨，转手价还是当年的开盘价140万，都卖不出去。可我当初做挑高，分层改造外加装修，还搁进去60万呢！”
即便折价出手，买主依然难觅。主要原因是海口城南的观澜湖片区，虽然开发最早，但其行政和商业的区位优势，十余年来先后被西海岸和江东新区所超越，导致配套设施建设始终跟不上。
不过，就算地段优越，华盛中央公园的商住两用大平层也面临同样的境遇。这套大平层，老马原计划是做一家红酒商行的，毕竟当初看重的，是西海岸商业中心周边，人烟日渐稠密的前景。现实是，疫情三年过去，买来的酒只好和老友慢慢消化；临街的铺面比起之前，更无人问津。
老马安慰自己，房子是否成交，也要“靠缘分”。
山东人陈婷婷还没遇见自己的“缘分”。从阳台能够俯瞰半个海口的国瑞城雅仕苑30层大一居，定位高档、环境优美、生活教育资源一流，加之房源稀缺，照理实属紧俏资产。然则超过3万元/平方米的单价，让一年住不过半年的养老者们望而却步；而对于为学区而来的三口之家，空间又显得过于逼仄。
有价无市，是炒房客多年来在海南，时常挂在嘴边的一句话。
外热内冷，也是今年海南二手房市场的真实景象。即便疫情防控政策优化调整后，海南一度迎来了旅游业和房地产市场的复苏。然而，红火的置业潮下，二手房价格仍未赶上去年同期的水平。
国家统计局数据显示，今年1至3月海口和三亚的新房价格持续稳步上扬，已先后超过去年同期价位。而一季度的二手房价格，却依然没能恢复到去年的行情，持续疲软。
（图源：国家统计局）
02
滨海新天地，同海口市政府、国际会展中心各一街之隔，地处西海岸城市副中心的核心地带。10年前，强哥看中的，是这里的发展潜力与居住环境。只要买了房，女儿无需落户即可入读海口市重点五源河学校。路过笔直高耸的大王棕，每天为椰风海韵所环绕，强哥主动承担起上下学接送的任务。女儿在北京丰台上幼儿园时，这是不可想象的。
买一期之前，他已经入手了天利龙腾湾的两套房——纯粹的置业投资，为炒而购。当时，“戴总”在老家衡水的管材生意正旺，还没打算来海南长住。2014年，他来海口谈项目投资，刚下飞机，就看到笑脸相迎的中介小伙。当时他很感动，中介考虑得如此周到，还提供接机服务。不过，随后车子并没拐进他买的龙腾湾小区，却转向滨海新天地的售楼中心。经舌灿如莲的售楼小姐一番摹画，强哥当即锁定了“楼王”之一。
他那时不差钱，一期置业不久，便通过时任物业总经理，给自己预留二期户型朝向楼层俱佳的两套房源。
强哥自己也没承想，事后生意接连遭遇挫败，自己成了失信被执行人，干脆躲在海口深居简出；滨海新天地一期的大四居成了常年定居的家，而且一住就是7个年头。
不同于只看好西海岸的强哥，老马的9套房，是多点开花，文昌、陵水、五指山、三亚，均有他的房产。2015年后，老马的剩余资产基本都化作了海南的“钢筋水泥”。
“本来只想买一套，自己住就行。忙活了大半辈子，再不折腾了。”与老伴离婚多年，老马的两个女儿也先后去国外发展。但生意人的眼里满是投资机会，海南岛东线的阳光沙滩，五指山的热带雨林，他对置业顾问的一句话印象深刻：中国唯一的自然条件就是升值空间。
2018年春，一位职级不低的政府朋友告诉老马，海南将施行轰动全国的“最严限购令”，届时一个家庭只能买一套房，还须有人在海南缴满5年的个税或社保才有资格。老马当机立断，对观望良久的多处房产密集出手，一发不可收拾。
当年海南楼市的火爆程度，令地产行业工作多年的朱延宸至今记忆犹新。
位于海口国贸商圈黄金地段的一个楼盘，是CBD屈指可数的高端项目。2018年4月，即将实施最严限购的消息一经传开，该项目一期紧急开盘。开盘当天，多数购房者一哄而上争夺房源。
那时候，很多购房者都相信，抢到就是赚到。“当时非常疯狂。”朱延宸告诉凤凰网《风暴眼》，甚至，因为意向客户太多，相仿的楼层户型价格差别很大。有人以1.2万元/平方米的价位签了合同，还有人因为犹豫了一下，价格就冲到当时罕见的2万元/平方米。
彼时，海口的二手房价，普遍尚未过万，人称该项目为天价房。待到2020年和2022年二三期先后开盘，市场变得更为疯狂。
很多人都笃定楼盘价值只会有增无减。意向客户，即便符合购买条件也很难买到新房。房地产开发商还暗中推出“优先购买权”，制造房源紧张的局面。
所谓的“优先购买权”，即率先锁定意向房源，确保享有二期房产的购买权。但“优先权”是有代价的，在首付款之前，意向客户必须一次性支付给“某中介公司”40余万元，名目是“游艇会会员费”。
石梅湾国际游艇会（图源：网络）
石梅湾国际游艇会，是同一开发商在海南省万宁市的独立开发项目，营业至今已有十年。“虽然不强制，但要参与选房就必须交钱入会；不入会的人，需要等新会员选完才可能有机会。”朱延宸告诉凤凰网《风暴眼》。
朱延宸也是抢房人潮中的一员，他同样预支了40多万元“会员费”，并通过关系才拿到“优先权”。虽然由于限购政策的捆绑，新房市价看似并无明显起伏，项目二期和三期的期房始终徘徊在1.73万元/平方米至1.79万元/平方米之间。“但几乎所有的这波业主，实际成交价格都要高出很多“。
世上没有不透风的墙，何况是省会核心地块的稀缺资源。有钱买不到房或者排不上队的人，怨声载道，甚至有人直接向地方主管部门举报该楼盘未明码标价。海南省市场监督管理局随后以消费欺诈的名义，对开发商罚款75万元。朱延宸向凤凰网《风暴眼》感慨，“处罚金额还抵不上两笔会员费呢！”
虽则已有前车之鉴，但项目三期变相的服务费用照收不误。只不过不再设立名目，改之以当地市场的惯用暗语——“茶水费”，完成更为幽暗的买卖。
“三期的茶水费？百万元起步吧。”朱延宸肯定地说。
假使以1.8万元/平方米的价格，购置一套项目三期100平方米的一手房，而“茶水费”以最低的100万元计算，不含税成交价也高达280万元。成本陡增，二手房单价自然水涨船高，一度冲破3万元关口。
虚浮的高价、曾经登上媒体的质量问题，让该楼盘业主的产权长压在手，难得有人过问。
海南出台的一系列房产政策，本有吸引外地人才落户的用意，但以往坊间有句戏称：“总说人才落户，人才呢？来海南岛看房买房的，都是人才的爸妈呀！”不过，自贸港封关在望，有置业刚需的人才，的确也多了起来。“新中产”苏韵泷便是其一。
2018年，因为任职企业在三亚注册了分公司，财务总监苏韵泷有条件申请认定成为自贸港的高端稀缺人才，从而可以只缴纳15%的个税，比在北京“划算”多了。但优惠是有指标的，每年她需要在琼住满半年时间，当年税负才可减免。于是，在中国的南端再买套房，成为顺理成章的事。
既然打算自己住，她很花了一番心思在装修上，还添置了全屋智能家居系统。
然而现实总非理想，公司的财务大事基本仍须在北京总部料理，一场无从预料的疫情，也让旅居海岛的时日屈指可数。来去匆匆，苏韵泷这两年往返三亚，全住进了酒店。
隔三差五，她经常接到租房中介的电话，要给她介绍“知根知底”的长租客。她也知道房子有人住才更“结实”，无奈一整套智能家电自己还没用过两三次，租金又低得可怜（海南地区行规，物业费在出租期间也由房东支付），想想还是算了。
03
“闯海”三十年的前天涯社区常务副总裁汤逢雨对凤凰网《风暴眼》感慨：“自2018年实施最严格限购政策以来，经历三年疫情及今年初的政策优化调整后，2023年的海南房市正处在有史以来最没有方向感的时候。”
很多业主在卖房和继续持有的边缘挣扎。
“再过两年，海南岛一旦封关、对外放开之后，外国人涌进来，带着美元欧元的有钱人肯定少不了，房子还愁卖吗？”许多小区的外省居民口耳相传着卖房人的话术，“内地人反而更难买了，你家的房绝对是抢手货，要沉住气呀！”
可也有相当一部分人觉得，新规划的商业区、住宅区才刚刚起步，“房价也不像之前限制得那么死了，那些开放商还在继续拿地盖楼，售楼处转行的那些年轻人都回来了，一个项目接一个，现在干劲十足呢！”他们认为，只要新房不断，二手房销路依然有限，但凡自己不住，莫不如尽早抓住脱手的机会。
说起来头头是道，这些业主的内心依旧忐忑不安。他们仿佛把没有导航的车子开到了海南的岔路口，左右四顾，一片茫然。
和当年一心为开辟事业而闯海的汤逢雨不一样，为远离债主或投资养老才定居海南的强哥和老马，代表着重资产被困滞在岛上的一批置业者。对于未来，他们只能抱有乐观的企盼——2025年全岛封关给楼市刮来一阵暖风。但眼前的现实，也着实令人恼火。
七年来，强哥顶着“老赖”的身份，无法乘坐高铁和飞机，脚步基本止于这不到4万平方公里的海岛上。回河北探亲，只能选择乘坐数十个小时之久的绿皮火车；老家的生意，也无法打理，全权交给弟弟，自己索性当了甩手掌柜。40多岁的年纪，整天跟退休的老头们混在一起，钓鱼打球，日子看似惬意悠闲，但强哥内心却总有说不出的无聊和苦闷。
他试图让自己忙碌起来，重新建立昔日的秩序感。他主动挑战物业，隔三差五就要去那里“干上一仗”。
他认为物业当初承诺的“物业费打包优惠”和房屋租赁代理服务，根本就是空头支票。现在物业工作人员并不为他的处境考虑，而是只想着房子租出去就好，完全不管价格高低，他说。
这样从去年交涉到现在快一年了，没有任何结果。最近，他动用自己的人脉关系，试图改变悬殊的对抗力量。
他专门设下酒局。请客的对象，包括琼山区一个派出所的副所长，以及他介绍而来的长滨社区新任居委会主任。后者在酒桌上答应出面与物业协调，为强哥的利益再作争取。
强哥喝得酩酊大醉。酒醒后，妻子埋怨他，年近五旬还不知爱惜身体。
朋友老马，看他太憋屈，劝他不要太犹豫，能出手时就出手，抓紧变现还债、摘掉“老赖”的帽子，就可以坐飞机或高铁回大北方了。“这三年憋死了，咱哥儿俩也搭伴儿过过信马由缰的日子！”
强哥不是不想卖房还债。两天前，又有老乡介绍一位想买房的朋友，他看对方兴趣很大，特意挑选一家地道的海南餐厅热情招待，最后还是无功而返。这两年，他有太多类似的经历。刚开始，有看房的人来，强哥总会撂下鱼竿，或是推掉球局，拎着钥匙全程陪同，一套不满意再看看另一套。他觉得自己跑过业务干过销售，对买主的需求和心理，比别人更能够把握得住。
转眼到了今年，除了老熟人引见的主顾，他不太愿意再多花口舌工夫。“行情就是这样，”强哥吐一口烟，“几户钥匙往德佑地产（房产中介）店里一挂，由他们带着看去吧！”
老马也开始盘算自己投资海南房产的意义。大外孙在多伦多上了小学，还不知道今年放假，妈妈有没有时间带他回来看姥爷；曾说要回国陪老马的小女儿今年秋天将上大二，却已对研究生方向和在北美的工作目标做好了规划。给两个孩子置办的海南资产，老马多半是只能变现交给她们的。唯有前妻，情义仍在，隔年过冬，还会来陵水小住。“她来了，我就住海口大华二期——留两套足够了。”老马有点担心未来的房产政策变化，“如果房产税出台，海南不是‘先行先试’么？到那会儿，像我和戴总这样的，都没有好果子吃！”
门可罗雀，老马未做成的红酒商行（图源：凤凰网《风暴眼》）
老马和强哥毕竟家底颇厚，无伤大雅。相形之下，靠薪资养家的朱延宸，并没有如此平和的心境：“比如当初1.73万元/平方米的“一刀切”限价红线，政策的初衷是好的，不给炒房的人过多的倒腾机会，可结果却也让企业搞出来很多对策。有的地产公司、中介公司胆子很大，明修栈道暗度陈仓，间接破坏了二手房的市场秩序！”
诚然，作为自由贸易港，海南既要勇于向全球敞开怀抱，也应善于规范内部环境。不仅要“摆脱房地产依赖症”，更要摆脱扯发展后腿的市场乱象。
苏韵泷希望今年有机会到三亚的“家”里多住些天。虽然工作中经手过很多投资大项目，可把热带唯一的栖居之所当作投资标的，她还一直没有想过。
“房住不炒，本不就是应该的么？”
（文中除汤逢雨外，所涉人名皆为化名）
