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韩国房地产市场近来成为舆论的风口浪尖。中国社交媒体上近日流传韩国全租房“爆雷”导致首尔房价暴跌的声音。据《环球时报》驻韩国特约记者调查，近期韩国楼市波动幅度被舆论夸大，但其独特的全租房制度的确在经历前所未有的信任危机。房地产专家表示，韩国全租房引发的市场风波也对中国房地产市场起到警示，需严控没有产权的“二房东”过度介入金融杠杆。

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历史悠久却有大隐患

在韩国的租房市场中，除了传统的月租制度，存在“全租房”这一特有租房制度，即房客向房东提供房屋价值60%-70%的保证金，便可无租金入住的制度。

诈骗不断带来信任危机

“全租房模式助推了‘炒房’，加大租赁市场和产权房市场的风险。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池教授14日对《环球时报》记者分析称，全租房是一种市场行为，但全租房引入保证金贷款后，就加大了金融杠杆的作用。如果房价上涨，房东利用收取的保证金及部分银行贷款买房，再将住房采取全租房形式租出去，如此不断操作，就可以获得若干套住房，实现套利。但一旦市场出现波动，贷款和押金无法偿还，便容易形成诈骗。

专家：防范“二房东”过度融资

遭遇重重质疑的全租房制度为什么在韩国没被废除呢？《京乡新闻》认为，月租房的居住成本要大于全租房。尽管全租房保证金带来很多风险，但毕竟不是银行贷款，相当于房东和房客之间的“无息借用资金”。考虑到韩国当前社会现实，取消全租房制度恐怕将让普通韩国租房人的租房成本进一步提升。因此，韩国政府始终无法根除这一房地产风险。

对于韩国地产的这一模式给中国带来的警示，赵秀池表示，中国在大力发展长租公寓过程中，由于租金贷监管不严，出现过长租公寓“爆雷”的事件。从政府监管角度，对租赁市场的贷款发放要谨慎，尤其要防范“二房东”过度融资带来的风险。过度鼓励“二房东”发展，会加大承租人的成本和租赁市场的风险。在互联网背景下，应该建立政府租赁平台，鼓励租赁双方“手拉手”直接交易。（环球时报2023年6月15日）

赵秀池教授从事城市与房地产经济与管理、房地产政策与法规、房地产金融的教学与研究30余年，很多政策建议已经转化为政府政策。目前为首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院土地资源管理学院硕士生导师、京津冀房地产研究院院长、2022与2023年中国大学高贡献学者。兼任北京市房地产法学会副会长兼秘书长、北京市委法律顾问、住房保障决策咨询专家、北京市房屋鉴定委员会专家......经常接受各种媒体各种采访，新浪微博粉丝达77万，欢迎在新浪微博互动。欢迎报考首都经济贸易大学土地资源管理学硕、公共管理专硕、本科公共管理大类专业（含土地资源管理专业）