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内容来源：居者老莫
4月过后，全国楼市一度进入冰封期，北京这样的老大哥，也开始被挑挑拣拣。进入5月，北京二手房挂牌量超过12万，前几天和朋友吃饭聊到，曾经被码农推上房价高地的回龙观，房价也开始回调。部分小区均价从2021年的8万/平，跌回了2020年的6.5万/平。内卷加剧，北京楼市，也将进入新周期。1换房时发现：三年白熬了周末和老张喝酒，说到他最近准备换房了。和大部分北京中产一样，为了孩子置换到东西海，只为一个学位。去年他在回龙观国风美唐的房子还一路飙到8万/平，他美滋滋的算，800万卖掉这套房，换掉贷款100万，再凑凑钱，应该能在东城买个次新，或者够一够清河橡树湾的两居。但等他去找中介卖房时才发现，自己的房子已经从8万/平降到了6.9万/平，原本能卖800万的房子，现在挂牌价只在650万左右徘徊。老张原本的换房计划，被打破了。他很懊恼，一改去年房价高点时的意气风发，扒拉着头发骂道：现在是真不让老百姓活了，毕业生找不到工作，中年人养不起孩子换不起房，就这还推行三胎呢？回龙观这几年的走势，的确有点魔幻。2022年是回龙观涨幅最高的时候，高到很多人在水木论坛上骂：北京的房价就是被码农推起来的！回龙观区域内最受欢迎的几个二手房楼盘是金域华府和国风美唐。金域华府2020年均价在6.5万左右，到了2022年最高涨到8.7万，涨幅30%左右；国风美唐2020年均价在5.8万左右，2022年最高涨到8.5万，最高涨幅40%。到了2023年，金域华府二期的房价大概为7.9万，国风美唐三期的均价大概在7.6万。和2022年比是跌了。但和2020年比，涨幅大概回调到20%-30%。从这个角度看，似乎也还行。基本就是房价涨到高点的短暂回调，且回调幅度不大，现在房价仍然高于疫情前一大截，基本都能跑赢大盘。但如果你看到回龙观的老小区，就会发现，人与人的悲欢并不相通。2五年了，还留在原地之前讲过几个回龙观买房亏损的案例。有网友留言：回龙观还能亏损呢？那可太多了。现在的北京楼市，说一个区域涨，并不是区域普涨，而是区域内部的优质楼盘涨。在回龙观，流星花园、云趣园、风雅园、龙腾苑这些老小区，把时间线拉长五年会发现，最高涨幅只保留在5%左右，有些小区甚至兜兜转转还停留在原地。正因为这些楼盘的表现不佳，很多人在2018年买入了回龙观的房子后，算上房贷利率，五年下来是亏损的。但对于更多还不到时机卖房，或者还没买房的业主来说，真正的内卷，才刚刚开始。3十年来最强内卷实话实说，这一届的每一位同学都很难。十年前的大学毕业生，是社会招聘的香饽饽，录用率超过90%；十年前的硕士毕业生和留学生，是自带buff的高端人才，五年内晋升高管指日可待；十年前的购房者，只要在北京买了房，就是一个躺赢；但在十年后的今天，大学生毕业即失业；35岁以上的中年人，也要面临被裁员的风险；购房者要在北京买房，不单单要凑首付，还得避免踩坑。要是一不小心买了被社会淘汰的房子，损失几十万起。大家都在争着做不被职场和社会淘汰的人。努力让自己的资产保持保值增值的状态，努力让自己的工作安全稳定，不被裁员。主打一个十年来最“卷”。在房子上，目前市面上12万套二手房资产，有60%是即将被淘汰的老破小。这意味着，大家在卷资产优化，努力卖掉保值增值能力差的房子，让自己的资产是保值增值能力更强的核心次新。回龙观的内部分化，只是北京的冰山一角。在北京，朝阳、海淀、东城、西城、昌平、通州、石景山...每一个片区都有非常极端的内部分化，从区域到房产，选错一步，就是资产折损。以朝阳区北部为例，根据居者独家数据，亚运村小营、亚运村、安贞、燕莎、国展的区域均价涨幅要高于望京、芍药居、三元桥等片区。而太阳宫、酒仙桥南的区域，整体均价甚至是微跌的。而且就像回龙观一样，在这些区域内部，也有小区的分化。要在这样复杂的楼市中挑选出有涨幅预期、能跟住大盘的资产，对于当代购房者来说已经是难上加难。提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！
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