内容来源：居者老莫

(资料图)

就在前不久，2023年北京首批老旧小区改造名单公布：

其中，西城区的老旧小区最多，占比将近一半，共涉及25个小区、37栋楼。马连道西里小区一次性纳入改造的楼栋就有7栋，白云观街南里、真武庙三条1号院则均有3栋楼纳入改造。

这些小区的改造内容包括单项改造、节能综合改造、环境整治提升等。

涉及项目第二多的是海淀区，一共有13个项目、43栋楼，包括上地南路八号院、芙蓉里社区东区、安宁东路6号院、吴家村路10号院、毛纺南小区等。

西城之所以改造项目多，就是因为供需不匹配。

西城区作为北京核心区，第一优势是学区，第二优势是地段和产业。

731之后，德胜和月坛的老破小学区热度虽然下去了，但广外、陶白、新街口等二级学区的热度却不减。

但由于当下市场，很多人对于老破小的居住品质非常不满意，且未来10年会更不满意，导致区域内次新房非常抢手。

红山世家，朗琴园，格调，中信城，清芷园，玺源台，丽水，信合嘉园、华龙美钰等次新小区，近几年的热度非常高。

而目前被列入改造名单的小区，都是环境差、硬件跟不上，存在多处历史遗留私搭乱建的小区。

比如马连道西里小区1-7号楼，已经由于长期没有物业维护，变成了“混建”小区。

按理说这样的居住品质，也算得上是“城中村”了。

但在价格上，马连道西里小区均价接近10万，过去一年成交了10套房源。

难怪说：均价25万/平的房子，围墙外的价格值20万。

一套房龄超过45年的房子，价格远超5环外的次新。

因为这次旧改，也有人来问：能不能在旧改名单里捡漏？

这就是另一个话题了。

对于首套房的家庭来说，建议不要把钱用在“赌”上面。

旧改虽然有用，但北京城市发展到今天，旧改和棚改都不是10年前的大喜事了。

现在的旧改，是老楼装电梯、建筑补修维护、社区棚改拆建等；而棚改项目，虽然也会给赔偿金和回迁房，但以前那种一下给10套房的时代，也一去不复返了。

更何况，无论是棚改还是旧改，工程推进都相对缓慢。

对于手里拿着600万买刚需房的朋友来说，如果因为“改造”而去买了老破小，居住品质不会有太大的改善，未来的保值增值能力和改造情况，也要打个问号。

但如果是家里已经配置了自住房和改善房的朋友，如果有多余的资金想买房，倒是可以考虑列在改善范围内的房子。

一方面，这笔钱必须要是家庭资产中暂时不会用到的钱，做好打长久战的准备；

另一方面，不要有暴富心态，保值增值，跑赢大盘和通胀，是核心目标。

首先考虑抗风险性，然后才是保值增值的未来走势，别盲目赌未来。

在北京房产，占据了一个家庭70%左右的资产价值，部分家庭甚至更高。

原因在于，北京的房产不仅仅是金融工具，它是因为需求过高而具备了金融属性。

北京的房价，之所以持续上涨经久不衰，还是因北京买房的人多。而且这些人，会跟随经济政策、落户政策等宏观调控因素而调整。

一道政策，购房群体可以增加20%，这就是北京房产的金融属性——因为资源、政策、人口、就业机会、教育而产生的溢价。

今年上半年，国家为了经济复苏，刺激大家买房，已经暗戳戳出台了一大批刺激楼市政策，只是为了社会稳定和经济稳定，这些政策都还处于”试探“范围。

从这些政策中，我们可以看出一个信号——房地产，正在被持续而稳定的推动前行。

尽管大盘看起来持续而稳定，但北京楼市内部，用暗潮汹涌形容并不为过。

现在挂牌量已经冲击到12万套，其中60%以上都是老破小。如何在这些房源中选到最适合自己的房子，才是当下买房的重中之重。

而要在北京买好房，建议大家有以下几个核心思维：

1、下家思维

2、产业思维

3、流通思维

4、地铁思维

5、选筹思维

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