住建部、发改委两大部委喊话后,关于楼市调控优化的预期越发明确。作为前瞻数据的二手房月度网签量,在这样一个环境下更显重要。北京商报记者从机构方面拿到的数据了解到,截至30日,北京7月二手房网签量9192套,“月内不过万”成为机构对本月网签量的一致判断,这样一组数据也再次回到“荣枯线”之下。尽管探底不断,但知情人士透露,在刚刚过去的这一周里,头部中介的门店带看量、下定量都有所抬头,特别是29、30日两天,在大雨预期下,带看依然可观,由此可见需求对于调控优化的预期是非常期待的。

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网签9192套 连续俩月跌破枯荣线

在6月北京二手房网签量较年内高点“腰斩”后,7月这一下行趋势并未得到扭转,反而有进一步探底的倾向。根据北京住建委官网数据统计,截至7月30日,北京二手房7月住宅网签9192套,是2023年2月来的最低谷,二手房网签数据已经不足2023年3月的一半。

9192套的网签数据,环比上月同期下降20.8%,和3月同期相比下降55%,全月预计不足1万套。

1.2万套是北京二手房月度网签的“荣枯线”,北京商报记者梳理发现,截至目前,低于1.2万套在年内共出现3次。今年1月,北京二手房成交量仅为8308套,较2022年同期的11875套低了30%,与2021年同期的17513套相比,更是跌幅超过50%,且8308套的网签数据,也是罕见的历史低点。

今年2月,北京二手房网签量有所回升,达到15316套。3月北京二手房成交量为22192套,而4月、5月、6月分别为13928套、12982套、11607套,环比降幅分别为37.2%、6.8%、10.6%。可以看到,自4月开始,北京二手房网签量已连续4个月下滑,6、7月重回“荣枯线”之下。

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改善房源成交下降

从各区域市场表现看,和2、3月相比,北京几乎所有的区域二手房成交量都出现了明显下滑,一些区域下滑甚至超过50%。从麦田业务覆盖的区域来看,和3月相比,万柳、北苑、亚运村小营等区域成交下降比较明显。

今年7月,诸如回龙观、天通苑等刚需比较集中的板块成交量依旧排名前列,而像万柳、望京等改善区域的成交排名则出现明显下滑。一是优质板块的业主价格预期相对更坚挺,买卖双方价格预期差距大;二是在下行市场中,成交变慢后,很多需要“先卖后买”的客户因手中房子成交周期拉长而导致换房需求延缓,使得市场改善需求受到抑制。

体现在成交上,就是当前北京市场总价1000万以上的改善房源成交占比和前几个月相比有所下降,而600万以下的刚需房源成交占比在上升。

中原地产首席分析师张大伟表示,从市场趋势看,北京楼市已经明显进入倒春寒。从单周数据看,市场数据3月冲高后,快速萎缩,特别是6-7月来,连续几周市场成交量继续明显放缓,实际市场成交量已经持续单月低于万套,开始出现房价明显的下行现象。

在张大伟看来,2023年小阳春很大程度是学区房和前期积压的需求释放,在没有利好政策的影响下,二季度市场下调的原因出现了学区房需求减少外,当下部分房源价格上涨,也影响了市场继续冲高。买卖双方开始博弈。

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需求端政策优化预期增强

北京商报记者了解到,近期政策的利好消息,也小幅带动北京二手房市场成交量上扬。

据知情人士透露,在刚刚过去的这一周里,头部中介的门店带看量、下定量都有所抬头,特别是29、30日两天,在大雨预期下,带看依然可观。周末2天即使有暴雨影响实际成交二手房1100套左右,而之前几周的周末基本成交只有900套左右,由此可见需求对于调控优化的预期是非常期待的。

但不是所有的从业者,都感受到了政策微风。

“这个月确实比较惨,包括住建部喊话之后。”徐威是头部中介北京公司的二把手,用他的话说,一线经纪人普遍反馈北京市表态回应住建部后两天仅仅是“老客户的微信多了起来”,市场并没有太多的转变。“这个月网签的还是一两个月前的,如果是本月实时成交,要比9000还少。”

据徐威介绍,从他自己所在公司对准客户调研的情况看,目前“被憋住”的需求八成来自置换的改善型需求。且以城区内小换大周转为主。“这部分需求就需要住建部部长提到的‘认房不认贷’政策的释放,以及对自己未来收入的预判。”在徐威看来,上述两点缺一不可。“如果客户都要失业了,出台什么政策也激发不出来。”

对此,张大伟也直言,市场都在期待“认房不认贷”能出现政策微调,对于北京来说,市场如果没有二套房等政策的宽松,北京市场成交量和房价在2023年8月后都有明显加速下调的风险。

与二手房保持同频节奏,北京新房市场7月的数据表现也不容乐观。据诸葛数据研究中心监测,7月截止到7月30日,包括北京在内的重点15城新房成交70740套,较6月同期下降30%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示,进入7月后,市场呈现淡季表现,房企推盘积极性不足,带动成交量连续三周回落,7月整体成交不及上月,继续延续下滑态势。而若是8月北京等一些重点城市松绑政策落地,有望带动8月成交情况好转。

北京商报记者 王寅浩

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