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内容来源：攸克地产
我们很早以前就提醒地产界的朋友，埋头做投拓、抓营销的同时，也要挤点时间关心宏观经济，尤其要关心金融数据。央行4月11日下午公布最新数据：2023年3月末，广义货币(M2)余额281.46万亿元，同比增长12.7%。周末看到有经济学家说，过去15个月，也就是去年1月至今年3月，我国M2新增投放量估计超过40万亿元。这是什么概念呢？去年我国GDP总量是121.02万亿元，比2021年的114.92万亿元，增长3%。非常粗暴非常不科学地说，就相当于是，M2扔下去30多万亿，GDP增加了6.1万亿。量化宽松是个舶来词，美联储将它用到了极致。不用说2008年，就新冠疫情这三年，老美也是不遗余力地发钞，大概多印了5万亿美元。美国大放水的结果就是通胀。去年6月美国CPI同比增长9.1％，创下近41年来的新高。当时都在讨论，会不会以及啥时候突破10%。然后美联储就开始暴力加息，加啊加，把它自己的银行系统给加出问题来了。这就有了今年3月硅谷银行倒闭事件。这个冲击波到现在还没完全平息。美元霸权的效应是，老美印的钞，全球主要经济体消化；饶是如此，它自己的通胀也是噌噌往上涨，把美国普通民众搞得心慌慌。问题是，美国佬三年多印5万亿美元，通胀就直线上涨，我们一年M2扔下去30多万亿，全年CPI才上涨2%。又一个世界经济之谜。这30多万亿，或者说过去15个月的40万亿，去哪儿了呢？我们首先想到的是投资。其中大项的投资，无非是交通水利。水利部说，2022年全年完成水利建设投资达到10893亿元；交通部说，2022年全国完成交通固定资产投资超3.8万亿元。但这几项都无法解释货币的主要去向。往年，房地产都是吸纳货币的大头。但2022年出现了逆转——负增长，且不是小数。全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%——比2021年减少了1万多亿；商品房销售额133308亿元，下降26.7%——比2021年减少了近5万亿。这里提一句，商品房销售额同比下降26.7%这个数字，与很多地产商的感受是非常不一致的，比如，代表房企景气指数的百强房企销售额下降了四成以上。也就是说，2022年房地产挖了一个大窟窿。持续10多年的超发货币蓄水池，堤坝溃了个大口子。以至于有所谓的专家说房地产成了经济的“拖累”。有朋友不耐烦了：你别东拉西扯了，就说钱究竟去哪儿了吧。一言以蔽之，国资、国企、城投，这些国有（含控股）部门。居民（家庭）部门的份额很小。其一，它的杠杆率已经很高了，承接不了。2015年时任央行行长号召居民加杠杆，到现在居民部门总负债占其可支配收入的比例已达137.9%，远高于美国家庭的约90%。其二，疫情双重影响：收入减少，预期收缩。其三，不敢消费。去年商品房销售减少近5万亿就是典型代表。民营部门的份额也不高。它们本来占比就不高。前年和去年那种舆论氛围，就更难提升了。民营地产商，除了极少数，都大幅削减甚至停止了拿地。政府部门的杠杆率其实并不高，才20%出头，但过去三年尤其是去年，由于众所周知的原因，政府部门是真的加不起杠杆，你想想，连深圳都没钱了。所以，国资、国企、城投等国有部门，成了主要的货币吸纳池。地产界比较熟悉的，有些城市土地出让，城投托底，只是其中一种现象。按照市场经济的一般解释，国资、国企、城投等国有部门，是天生的低效率部门。这并非一个经济体独有的，而是普遍现象。与低效率天然相伴的，是低收益低回报。这些国有部门占据了资源资金优势，整体回报率却只有1%左右。这也并非一个经济体独有的现象。新加坡GIC没有可复制性。天量M2被国有部门吸纳，但低效率的性质决定了它们的产出水平比较低。那这些货币以什么形式存放下来了呢？存量——存量资产、存量项目，以及一直空转的存量投资。谈2022年的M2，还是为了讨论2023年的投资方向。一方面，30多万亿投下去，不可能当年见效，（对新年来说）这是激活；另一方面，来年还得继续投，以旧换新、以新唤（呼唤的唤）旧，（对新年来说）这是增量。有经济学家建议，今年一个非常重要的方向，要放在国有存量资产、存量项目的激活上，以期提升整体其回报率。如果回报率能从1%提升到2%，甚至3%、4%，那将是多么可观的增量！这真是理想主义的浪漫想象，如果不是幻想的话。它再次表明，我们的经济学家脱离现实生活有多么远，仿佛刚从外星球降落。国有部门的低效率低回报是由它们的性质和机制决定的，倘若不是基于烟草、油气、盐、电等资源的垄断性质所带来的定价权，整体回报率有没有1%还很难说呢。寄望它们的回报率瞬间实现翻倍以上，无异于痴人说梦。因此，如果今年投资的重点之一是激活存量，也应该将民间民营资产和项目的激活作为重点。举例说明。有专家说，2021年房地产在建规模的存量达80万亿。由于去年的销售负增长远快于投资，尤其是去年下半年，销售更是下滑得厉害，大量投资转为库存，因此2022年的在建房地产存量只会高于80万亿。虽然过去18个月经历了一次国资国企拿地为主的过程，但在建房地产的开发周期普遍在24个月-36个月，而房地产市场一直维持着较高的民营比例，因此，这80万亿存量，不太可能是以国有资产为主；在此基础上，民营部门获得资源资金的便利性、规模占比及其成本，一直劣于国有部门，因此，更有必要予以倾斜。2023年，投资和创新的支持方向应该是，盘活民营部门的存量，激发民营部门的活力。所有的制度设计和机制安排，都应围绕这个重心展开。不只是喊话和动员，而是切切实实的行动。必要的话，上升到法律安排。民营部门的活力激发后，居民部门的消费信心就会跟着涨起来。137.9%的杠杆率，很难再提升了，但存在结构性改善的空间。如果其中有二三十个百分点的资产置换率，不仅会带来非常可观的存量规模，而且还是高质量的升级。当然包括住房消费在内。哪怕是内循环，改革和创新也是无止境的。提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！往 期推荐：买房指南：1、北京多区发布拆迁腾退动态，又一批“拆二代”要诞生？2、100平的房子跌了107万？！三季度北京二手房涨跌榜单揭晓！3、三批次过半，央国企也躺下了……北京热度却反超上海4、房地产市场分化行情或加剧！从20大报告看房地产行业发展方向5、京楼干货|是不是南三环永远不如北五环？317政策5年了，这些盘…6、2022年大兴区最强买入指南！北部业主看了会流泪的南城新房大盘点…
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