房子够住了吗？真的，到了今天，我们还在讨论这个问题的确挺悲哀的。最可怕的是，到现在也没有一个比较权威的说法。只是国家发布过有关人均住房面积的数据。

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前几天，在2023某经济学家年会夏季论坛上，曾任中国社科院城乡建设经济系主任，现任中国社科院大学城乡建设经济系教授的陈淮再次谈到了房子够不够的话题。

陈淮表示，媒体说我们的房子盖了很多，现在的很多独生子女年轻人双方父母以及父母的父母可能都有房子留下来，加起来有7套以上，根本就住不过来，还买什么房子？对于这种传说很多人都听过，这也就是赵本山的小品蒙一蒙像范伟（扮演的角色）那种智商的脑筋急转弯问题。

“大多数人住乡下到大多数人住城里，这个历史过程我们还远没有完成，我们现在的城镇住房中有一半以上要在未来10-20年拆了重建，有住房的老百姓也正在从0到1的阶段向1到2的阶段，从满足基本需求阶段向改善需求阶段提升和过渡。大多人从乡下到住城里这个趋势如果存在，房地产就将是国民经济的支柱产业。”

陈淮表示，只要经济继续增长，国家不断富强，就会更多更快更好地盖房子。

对于陈淮这些话，我们要冷静分析，到底有几分道理呢？他抨击媒体，媒体说房子够住的论据我不知道对不对，也就是说未来是不是独生子女家庭很多算下来将会有7套住房以上，这一点理论上确实听起来如此，陈淮也说这是垃圾信息，是传说。

但我认为问题的关键并不在于此，而是盖了那么多的房子都去哪了？

此前官方公布的数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平，平均每户居住面积达到111.18平。我国城市家庭人均居住面积为36.52平。无论是30平还是40平，如果人们真的都有了这样的条件，也确实不错。

可问题是，大家一听到平均就来气。猛一听41平，的确不少了，可很多老百姓感觉与我无关。因为一平均谁都是豪宅。

我认为也不是统计数据有问题，它的意义在于国家把握宏观全局，然后根据这个来制定大政方针，具有参考意义。当然，我们也知道，建筑面积只是听起来好听，100平可能只有70平的使用面积，所以改善需求上仍然有很大的空间。

这个结论就意味着未来房地产仍有潜力，只是高速发展的辉煌时代应该结束了，盖了那么多房子，虽然很多人到现在还没买房，但总量上应该不缺了。其实，国家的方向也在从高速发展向高质量发展转变。

老百姓也知道房子总量可能不缺了，但更知道还有很多人自己还没房子，这不矛盾吗？这个问题就在于盖再多的房子都轮不到你我，那就是分配机制问题。

曾有中介大佬说过：“中国人今天已经不缺房子了，基本已经解决了房子的居住问题。核心问题在于，房子的分布上不够均匀。”

过去盖再多的房子，资本都能给消化掉，因为炒房者存在，到不了真正需要房子的人手里。在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，房地产在发生改变。

我们回到陈淮说的话，他认为未来房地产还会继续在城镇化进程中享受到红利，而且人们对美好居住生活的追求也是无止境的，这些我都认同，谁也不能否认房地产，更不能说房地产就真的没了。但他忽略了一点，那就是房地产的发展阶段和周期。城镇化固然还没有到天花板，但已经不低了。可能永远都会盖房子，但这又能说明什么呢？只要盖房子，房地产就永远是支柱吗？

房地产不是今天遇到困难，或者说不是因为经济困难，那么国家不会左一个政策右一个政策稳房地产，我想说什么呢？就是说，房地产转型是必然的，只不过眼下可能会延缓这种转型进程。想回到过去那种高速发展的时代，不可能了。

接下来，就是要把盖好的房子，没盖的房子，好好地盘点盘点，现在是有的地方房子没人住，有的地方是有人没房子住。这个平衡该如何把握，就要落实好“人地挂钩”政策——人口流入多的地方，就要加大供地。当然说起来容易做起来难，首先要摒弃过去的思想。