存量市场的五大赛道主要是什么?

如同增量市场有住宅、写字楼和商场等细分领域，存量市场也有很多细分赛道。具体包括存量交易、存量经营、存量改造和存量社区，以及存量经营。

明源不动产研究院分析指出，目前存量二手房交易市场按照权属可以划分为所有权交易、抵押权交易以及使用权交易;存量经营主要集中在长期自持的商业地产，如写字楼、购物中心、公寓或者产业园区中;存量改造最典型的商业模式就是城市更新;存量社区则是以物业管理为入口通过洞察业主日常需要延展出多样化的增值服务模式;存量金融主要体现在存量商业物业中的金融化管理思维。

事实上，目前已经有不少国有企业将城市运营商作为核心地位，从而在房地产存量市场发挥着带头作用。比如，存量交易方面的绿地集团，存量经营方面的张江高科。

盘活存量国有资产的三条路径是什么?

盘活存量国有资产的路径，需要根据资产性质、国有企业自身开发能力和资质情况以及发展规划、周边产业布局等情况而定。

第一，使用市场化配置资源。对于那些可以发展高技术含量、高附加值、资源集约型产业，以经济效益为导向，在市场竞争中实现自身效益最大化。可以通过股权转让+民企接手、土地作价入股+合作开发、协议置换+开发利用等途径，鼓励非公经济成分积极参与。

第二，政府回购+土地补偿。对于闲置的土地、房屋，政府可以采用合理的价格回购闲置土地、厂房，用来发展公共服务类和功能类项目，或者重新入市，作为城市发展的新空间，重新释放土地等资产价值。

第三，政府出租+独立运营。对短期内不能出售变现、股权转让的经营性资产，可探索委托管理、统一公开招租等经营方式，形成资产可持续收益。政府由“管控”走向“赋能”，提供商业配套设施，推动商业配套设施的共享共用，承租方则独立运营，自主进行产业升级、商业模式创新、战略转型。

盘活存量国有资产，采取何种方式和路径，需要根据资产性质、国有企业自身开发能力和资质情况以及发展规划、周边产业布局等情况而定。

但无论如何，盘活存量国有资产绝不仅是解决烂账坏账的过程，而是重新整合要素资源、促使经济和社会效益最大化的过程，这是一次重大的历史机缘，是“大政府+大市场”复式模式的再探索、再升级。