(资料图片仅供参考)
我的思考不一定全对，但希望对你有启发
北京很大，商圈很多。但要说郊区里值得关注的商圈屈指可数。北京郊区两块比较值钱的地方，一个是昌平南（包括回龙观、朱辛庄、沙河、北七家等），一个是大兴的西红门。最近，这两块都有土地拍出。中建玖合发展集团有限公司以54.05亿元及现房销售面积2.60万平方米拍下大兴西红门地块；北京首都开发股份有限公司以31.97亿元及现房销售面积2.3万平方米拍下昌平沙河高教园地块。今天咱就对比一下高教园和西红门。01、参差不齐的西红门西红门是个魔幻的板块，一个区域就像一个城市一样，有新城和老城的感觉。西红门以京开高速分成了东西两个小板块。西边是成熟区，不仅有地铁4号线，还有荟聚等大型商业。房子嘛，有经适房、回迁房以及一些建成年代稍早的商品房。按照现在流行的说法，就是一堆老破小。而西红门东可就完全不一样了，这里全是新房，整个都是新规划的区域，小区也好、学校规划也罢，通通都很新。所以直白点说，西红门东是炒概念的。西红门东西区域的差异，也造成价格的差异很大。比如老破小的房子，200来万也能买一套。而新房则均价6万左右。东片区最大的盼头，除了一些名校入驻外，还有19号线南延支线的规划。虽然需要等，但值得期待。东边也有很多商业写字楼，规划得挺好。只是将来啥样，还得看预期吧。对普通人来说，可以这么讲，买西红门东的，属于小改善，有预期，希望能保值甚至升值。现在不是流行鼓吹“次新”房好卖吗？将来西红门东不就是妥妥的次新区域嘛。02、百业待兴的沙河高教园昌平沙河高教园和西红门在板块上有很大不同。它是一块完整的区域，在几所著名的高校周围，点缀着居住区。这里更加突出高校，而住宅只是附属。高教园建了20来年，要说真正发展，也就是这几年的事儿。此前的10来年，除了有地铁和学校，周边相对比较荒凉。自从海淀的产业外溢之后，情况就变了。现在的高教园，更加突出科教的作用，未来这里将是科技产品转化、创业的聚集地。而现在，这些基因还在持续凝聚中。高教园本身没什么大规模的住宅规划，毕竟是大学园区嘛，它更加强调的是创新和职住平衡。所以它不像西红门那样有很多概念。其实昌平南真正可以和西红门类比的应该是朱辛庄，不过这次成交的地块是高教园，所以就拿高教园来说了。在我看来，高教园和朱辛庄，差别没那么大，所谓的板块也不要太局限。03、为什么这两个商圈被很多人看好？昌平和大兴是北京平原新城里发展比较好的两个区。而昌平南和大兴北则是区域内发展最好的板块。这两个板块有很多共同特点：靠近市中心、交通便利、附近有产业集群区、利好不断加持……这两个商圈的利好都是摆在明面儿上的，认可的人也挺多。西红门地处南五环内，高教园处于北六环内。俗话说，“南三环不如北五环”。所以，如果以北三环的产业为中心，那北六环也才相当于三环了。不管怎么说，两块地位置都算不错。西红门有地铁4号线，高教园有昌平线。未来19号线南延及北延，刚好也都能辐射到西红门和高教园。就工作通勤而言，西红门偏南边产业集聚区，高教园则偏北边产业集聚区。西红门距离丰台科技园7公里；到中关村20站，50分钟；到丽泽商务区则只要坐地铁30分钟。沙河高教园距离未来科学城西区生命谷4站地、西二旗5站地，20来分钟；到永丰地区17公里，开车36分钟；到五道口8站地35分钟；到中关村50多分钟。除了交通、产业优势外，这两个区域也都有商业和优质教育资源在补充。当前而言，北京的一切规划围着产业转，既然两个板块周围都有产业，那自然就会被看好了。04、哪里更好？新房5万-6万一平，动辄四五百万的房子，对普通人家来说，都不是小钱。宏观上看，北京作为首都和超大城市，整体而言房价会螺旋式上升的。尽管这两个地方处于郊区，但很显然已经越来越市区化了。各种利好和配套也在逐步兑现中。微观上看，供求决定价格。而供求在很大程度上又和就业有关。从这个角度看的话，高教园周边产业人群的购买力要比西红门强一些。毕竟，那边大厂云集，就业机会相对较多。西红门周边虽然也有产业，但要么起步晚，要么企业规模不够，总体购买能力就弱一些了。至于说这两个地方哪里更好，我觉得要分开来看。1.预算。首先要看预算。预算到哪就在哪里买。比如西红门200多万也能买一个老点的房子。如果喜欢那个区域，资金有限，买个老房子也未尝不好。记住，房住不炒，有时候花钱越少，风险越小。2.工作生活区域。工作哪的概率大就在哪买。上班通勤方便是重要参考因素。谁也不想把时间浪费在坐车上。3.看环境。买房子是自己住的，先别管升值不升值的，首先得自己住着舒服。比如高教园周边空气要好一些，人文氛围也好。而西红门商业氛围更浓，距离市区更近。这些大的方面要考虑，小的如户型、小区环境也是要考的。总之就是要自己喜欢。4.别高估了规划。现在这个大环境，别太看中规划。不落地什么都有变数。只考虑眼下看得见的就好。比如高教园附近的大学，沙河地铁站新开的商业以及育知路的积水潭分院，这都是看得见的。西红门的荟聚和周边配套，都是实打实的。规划，可以等就等，不能等就别等。05、总结总体而言，这俩地方现在都挺热。我的观点是，买新房要慎重再慎重，毕竟那钱不是小数。而在选择之前，一定要做好充足准备，考虑清楚自己的最优需求是什么，然后再逐步筛选。不要太相信分析师和置业顾问的话，跟着自己的内心走。兼听则明，有些建议和分析听听就好，还是要自己研究。最起码你知道自己喜欢什么样的环境吧？提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！往 期推荐：买房指南：1、北京多区发布拆迁腾退动态，又一批“拆二代”要诞生？2、100平的房子跌了107万？！三季度北京二手房涨跌榜单揭晓！3、三批次过半，央国企也躺下了……北京热度却反超上海4、房地产市场分化行情或加剧！从20大报告看房地产行业发展方向5、京楼干货|是不是南三环永远不如北五环？317政策5年了，这些盘…保障性共产房：小合集
