未售房屋先由开发单位交纳

  早在1992年，本市就开始建立住宅专项维修资金（俗称“大修金”）制度，为推动住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用。然而，当前一些住宅的“大修金”仍存在支取使用不便、补建续筹落实难等问题。为解决这些问题，市住建委起草《征求意见稿》，于4月8日至12日向社会公开征求意见。

  小区渐渐“老化”，维修、维护成本却日益增加，许多小区面临“大修金”不足，但再筹困难的现实问题。

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  对此，《征求意见稿》拟规定，要加强商品住宅“大修金”的归集和续筹。首先，开发建设单位在出售房屋后，要督促购房人交纳“大修金”。对于还未出售的房屋，由开发建设单位交纳，待房屋出售时再与购房人就已交纳的住宅专项维修资金进行结算划转。

  购房人需注意，“大修金”如未足额交纳，不予办理不动产登记。同时，为便利购房人交纳“大修金”，相关部门将通过在各区管理部、各区不动产登记部门设置窗口，增加线上交纳方式，拓展交款渠道。

  房改售房需建立专维资金账户

  房改售房中有很多小区仍未交纳住宅专项维修资金。《征求意见稿》拟明确，应交未交“大修金”的房改售房单位要按国家和本市规定的商品住宅专项维修资金交纳范围和标准补建，可使用售房款补建，不足部分应由各单位自筹。如售房单位改制合并，应由承继单位补建；如售房单位破产灭失，应由其上级单位补建；市属国有企业非经营性资产移交的，应由接收单位补建。

  改革措施施行后，售房单位再按照房改政策出售公有住房时，应在市住宅专项维修资金管理系统中建立专维资金账户。业主卖房或抵押时，要向不动产登记机构提供足额交纳“大修金”的相关凭证。

  当住宅需使用“大修金”维修时，应由谁来申请使用？《征求意见稿》提出，申请主体应为由业主大会授权的物业服务人、业委会（物管会）或其他相关主体。如上述单位或组织无法履职，由属地街道(乡镇)或者居（村）委会确定申请主体。

  遇紧急情况可先施工再拨款

  一般情况下，申请使用“大修金”需经过业主表决同意。但是，发生危及房屋使用安全的紧急情况时，无需业主共同决定，可紧急申请使用这笔资金。

  《征求意见稿》明确了紧急情况的类型，包括屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重；电梯发生冲顶、蹾底等危及人身安全的情况；高层住宅供水主管道严重漏水；楼体单侧外墙饰面有脱落危险等情况。

  紧急情况经属地街乡镇确认后，可由申请人先行委托施工单位实施维修改造，再由区住建（房管）部门按规定进行审核备案后拨付资金。

  此外，《征求意见稿》完善了业主大会划转、存管专维资金条件。满足物业管理区域内住宅专项维修资金均已足额归集到位，业委会依法履职且不存在违法违规行为等条件的小区，经业主大会决议后方可申请划转业主交存的“大修金”。

  未来，本市还将探索建立住宅专项维修资金购买房屋安全保险、房屋定期检测服务制度，对住宅共用部位、共用设施设备进行体检和投保。