内容来源：居者老莫

(资料图片仅供参考)

这几天观测房价数据发现，不少顶级楼盘降价非常厉害，比如海淀的西山壹号院、太阳宫的红玺台，有楼盘挂牌价直接掉了1000万。

群友问：这是什么情况？这还敢买吗？

买当然是可以买，但在现在的行情下，方案、选筹、斟酌，是一个都不能少了。

今天有报道称，京沪广深几个一线城市的房地产调控政策会议，要在8月召开了，具体情况要等会议后揭晓。

不过根据内部消息，北京的调控，应该还需要点时间确定。

毕竟现在还没放开呢，开发商、外地的购房者都已经开始往北京跑了。一旦大面积放开，势必带来楼市的混乱。

所以在这里再次提醒大家，现在在北京买房，不要太赌政策，根据基础逻辑和规律去买，才能稳健。

7月各种政策信号出台以来，改善置换的购房者激增。

因为大家都知道自己想买的房子是稀缺房源，在北京，老破小遍地，五环内的产业次新房，却是价格稳健上涨的香饽饽。

所以一部分置换购房人为了能加快脚步成交，直接选择先买后卖，先占位核心次新，再针对性做卖房方案把房子出掉。（比如去年上海一位房东用建群 + 发红包 + 重酬方式，10天把自己房子卖掉）

由于市场动荡，楼市中的降价房源和带看量上涨的房源也出现了不同的变化。

根据相关数据显示，北京7月挂牌量环比涨幅前十的区域，分别是羊坊店、瀛海 、体育场、六里桥、大椿天、右安门外、中央别墅区、景东、八里庄、香山-四季青区域。

这其中，羊坊店、体育场、六里桥、景东、八里庄、大椿天都有一定的学区属性，很多老破小。8月-11月是北京学区房成交小高峰，这期间挂牌量多、流通性大，属于市场正常现象。

虽然这些年一直倡导北京“无学区”，但真到自己的孩子要上学，没有几个家长不想努力给孩子铺路的。

根据北京市教委公布的《2022-2023学年度北京教育事业发展统计概况》，光是西城区6年级的在校人数就有18606人，未来可能有1.8万+的人参加2024年西城小升初。

并且在未来四年，小升初人数也会接连增长。

学区教育的竞争依旧存在。

楼市乱象丛生的第二个现象，就是部分顶级改善楼盘出现挂牌价暴跌的情况。

根据相关数据显示，目前市场上出现的，挂牌价降低最多的楼盘，分别是万科星园、西山壹号院南区、太平家园、提香草堂、悦君家园、莲怡园二区、红玺台、中骏西山天璟、皂君西里、密云橡树湾西区、晴雪园、漪龙台、欧陆经典、西山甲一号等，其中60%都是中高端改善盘。

其中红玺台、西山壹号院南区、晴雪园已经在豪宅范畴了。

楼盘大幅度降价的情况，原因一般有三个：

1、业主非常着急用钱，抛售

2、业主没把持住，被市场行情吓退了

3、有了更好的保值增值渠道，相比于新的渠道，这套房可以适当折损

不过不管是什么原因，对于购房者来说，市场上出现中高端楼盘降价都是好事。因为在周边产业情况夯实，没有暴雷要素的情况下，谁买了降价楼盘，就意味着捡到了笋盘。

所以当有置换群友焦虑的时候，我们会说：笋盘难得，在这个时间点，买到就是赚到。

但和笋盘相对应的，市场上也有许多带看量非常大的，看似笋盘的楼盘。

比如7号线以南的部分房源，因为价格便宜，是很多刚需最先看的一个区域。

这个区域的房子不是完全不能买，只是买了，就要做好未来不好卖的准备。

根据相关数据，目前市场上带看量最高的房子，分别是西山艺境7号院、葡萄园、泳池路、水口子村51号院、花园路10号院、柏林胡同、永定路18号院、花园路8号院、金鸽园小区、银锭桥胡同、西三环北路109号、方家胡同、月季园1号院、胜古馨园、莲花池西里6号院、文兴街2号院、柴棒胡同、麓景嘉园北里、通瑞嘉苑西区、中铁西城等小区。

大部分都是老破小。

老破小的优势在于，很多房子看起来地段不错，如果原业主保养得宜，总觉得装修一下就能住。

但以均价10万的葡萄园为例，1955年的房子，现在已经68岁了。你住个5-10年再卖出去，谁会买呢？

卖房时，建议业主优化带看过程，尽量精准带看，而不是让中介海量带看。

原因在于，如果你是买家，发现眼前的这套房子带看了那么多次还没卖出去，你会怎么想？

大概率猜测房子有硬伤，或者业主不太好搞。

特别是看到这种带看量100多次的小区，谁看了心里不嘀咕一下？

这时候就需要有辨别楼盘到底是硬伤盘，还是高流通性小区的能力，有了这个能力，才能在买房的路上不踩坑。

说到这，也就有人问了，什么样的楼盘是硬伤盘，什么又是高流通性楼盘呢？

简单判断，有以下几个重点：

1、有没有产业

有产业的区域，就有规划建设，有经济基础，房子的品质、流通性、购买人群，都不会太差。

2、有没有地铁

北京的刚需和刚改家庭，离不开地铁。地铁不止能方便通勤，更重要的是会带来人群和建设规划。

3、对标人群

天通苑东和回龙观国风美唐的区别，很大程度差距就在这里。

一个对标刚需，另一个对标的是码农改善家庭。两个小区在不同的楼市周期内，价格可能都会有所上涨，但从购买人群的能力上看，800万的房子涨50万很轻松；400万的房子涨50万，可就难了。

说实在的，现在的行情，一方面是很容易踩坑的老破小或者远大新，另一方面是逐渐抢手的稀缺次新房，在这种供需不平衡的大背景中买房，容易踩的坑挺多的。

希望大家都能独具慧眼，多多交流分享经验，买房不踩坑！

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